Friday 10.08.2018

Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung formlos möglich (BGH 14.09.2018 – V ZR 213/17)

B kaufte mit notariellem Vertrag von K Eigentumswohnungen. Im Vertrag erklärten die Parteien die Auflassung, B beantragte die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch. Der Notar wurde angewiesen, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Abschrift erst zu erteilen, wenn die Kaufpreiszahlung nachgewiesen wurde (Ausfertigungssperre).

Nachträglich einigten sich B und K auf eine Kaufpreisminderung. K velangte mit der Klage die Zahlung des vollen Kaufpreises unter Hinweis auf die Formunwirksamkeit gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Grundsätzlich unterliegen dem Formzwang alle Vereinbarungen, die zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören. § 311b Abs. 1 BGB findet deshalb grundsätzlich auf Vereinbarungen Anwendung, durch die ein Grundstückskaufvertrag nachträglich geändert wird. Die Beurkundungspflicht soll den Beweis über Art und Inhalt der Vereinbarungen sichern, vor übereilten Verträgen bewahren, auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinweisen und durch die Mitwirkung des Notars die Möglichkeit rechtskundiger Beratung eröffnen. Die Parteien bedürfen des Schutzes aber nicht mehr, wenn der Zweck des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB erreicht ist. Hiervon ist auszugehen, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen beurkundet worden sind und die für die angestrebte Rechtsänderung erforderlichen (dingl.) Erklärungen in bindender Form abgegeben wurden. Die Ausfertigungssperre ändert hieran nichts.

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