Friday 11.05.2018

Hilfsweise ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters (BGH,Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17)

Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Zahlung des Mietrückstandes, aufgrund dessen der Vermieter zuvor die außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen hatte, die dadurch zunächst bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt.

Streitig war bisher die Frage, was im Falle des Eintritts der Fiktion mit einer gleichzeitig hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung geschieht. Teilweise wurde die Ansicht vertreten, diese Kündigung ginge dann „ins Leere“. Dass dies nicht der Fall ist, hat nun der BGH entschieden. Ein Vermieter, der eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug ausspricht und diese hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll, sondern erklärt gleichzeitig, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder bei Zugang des Kündigungsschreibens schon gegebenen oder einer nachträglich rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist.

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